MANAGEMENT マンション経営
マンション経営Ｑ＆Ａ
マンション経営を始めるにあたって、オーナー様の疑問や不安にお答えします。
- どんな方が不動産投資をされているのですか？
- 弊社のオーナー様は、20歳代から50歳代のサラリーマンやOL、公務員の方などが多くいらっしゃいます。また、年々、若い方が不動産投資を始める傾向にあります。
近年では、マンション経営を相続税対策として始める方もおられ、このように、購入者層や目的が多様化しています。 - 入居者（借り手）はきちんとつくのでしょうか？
- マンション経営の成功の鍵は、何と言っても入居者がつくかどうかです。
近年は、大学の都心回帰、職場と住居が近い傾向、そしてDINKS（子供を持たずに、夫婦ともに仕事に従事するライフスタイル）の増加などにより、都心の人口は増え続けていますので、入居者はつきやすい状況です。また、バブル期によく見られたキャピタルゲイン（売却益）狙いの投資家向け物件から、インカムゲイン（運用利益）目的の長期保有型の物件開発に転換され、防犯面も設備などの質も格段に向上しています。
このように、東京の人口増加、マンション経営の目的変化などが関係し、圧倒的な供給不足が予想されるため、長期間入居者がつかないことは考えにくいといえます。
さらに弊社はグループ会社に賃貸仲介をメインとした「THE SHOP」アーバネスト株式会社を赤坂と代官山に展開しており、高い入居率を維持しております。 - 入居率が高い物件とは？
- 人気沿線、人気エリアは当然ながら入居率が高くなります。ワンルームマンションの入居者はほとんどの場合が若い方となり、学生やOL、サラリーマンが中心となります。マンション経営を始める際には、購入検討しているマンションの入居者層を知っていると良いでしょう。
- 家賃を滞納された時はどうすればいいのですか？
- マンション経営の不安の一つに「家賃滞納」の問題があります。
対応が遅い管理会社に任せているオーナー様や、ご自身で入金管理をされているオーナー様の中には気が付けば数か月の滞納となってしまい、最終的に回収不能となったケースも数多くあります。PIMの「マスターリース契約」では、入居者が滞納してもオーナー様への家賃送金は保証させていただき、滞納者に対しての催促・回収業務はPIMが行います。 - オーナーになると、入居者募集や事務手続きなど、面倒なことが多いのではないですか？
- マンション経営には入居者の募集や契約・更新・解約等をはじめ、設備故障や入居者間で生じるクレーム等、手を煩わせるようなことはたくさんありますが、PIMの「マスターリース契約」ではPIMが貸主となって入居者と契約を締結しますので、上記の問題等はPIMがすべて対応させていただきます。
- 物件が古くなると、入居者がつきにくくなるなど、収益性が落ちるのでは？
- 確かに、築年数の経過により、収益性が落ちることはあります。しかし物件が古くなることと、入居者がつきにくいということは必ずしも一致しません。特に私たちPIMにはグループ会社に入居者募集のノウハウのある「THE SHOP」アーバネスト株式会社がありますので、古くなった物件でも長期的に空室が続くということはほとんどないのが実情です。
また、リノベーションを行うなど工夫していくことで収益性が改善することも考えられます。 - 地震によって倒壊したらどうなるのですか？
- 1981年6月1日に建築基準法が改正され、震度7程度の地震に対しても建築物の倒壊による被害は防止されることになっています。ヴォーガコルテシリーズは鉄骨鉄筋コンクリート作りや壁式工法により耐震基準をしっかり満たしています。また、ワンルームタイプのマンションは、ビルや他の建物に比べて壁の数が多いので、耐震性に優れていると言われています。過去に起こった東日本大震災に関して、弊社管理物件におきましては、地震の影響による人的被害および倒壊等の重大な物的被害は確認されておりません。
- 維持費はどのくらいかかるのでしょうか？
- 物件によって違いがありますので一概には言えませんが、経年劣化により、かかる費用として想定されるのは、外壁補修費（12年に一度）、給水管補修費（25年に一度くらい。ポリブデン管の場合は50年に一度くらい）、屋上の防水補修費（12年に一度くらい）です。給水管の品質が向上しているので、最近では給水管の修繕の必要がほとんどありません。
これらの補修費について予定経費を月割りしてオーナー様が修繕積立金で補修します。その他の補修についても長期的な修繕計画によりオーナー様に大きな負担をかけないよう配慮しています。 - 物件の資産価値を決めるポイントは？
- マンションの資産価値は、需要と供給の関係、つまりニーズがあるかないかによって決まります。立地、環境、利便性、建物のグレード感が需要の決め手になり、需要が高ければ、建物が古くなっても資産価値をあまり損なうことなく維持できます。
近年、ワンルームマンション建築を規制する条例（東京23区の自治体主導による条例）により、ワンルームマンションの過度な供給がなくなりつつありますので、資産価値を維持しやすくなっています。 - マンションの価格が下がることはありますか？
- 賃貸の需要の高い物件を購入することで、物件が古くなっても価格が大きく下落するリスクを減らすことができます。需要が高いのは、生活者の利便性とステイタスを合わせもつ「立地の良さ」とデザインや設備など住む人の満足感を高める生活の質です。このような物件は不動産市場が変化しても収益性が安定的に確保されやすくなります。
PIMでは、立地や利便性などを加味した賃貸の需要の高い物件を開拓し、販売しています。 - 都心と地方、どちらの物件がいいですか？
- どちらもそれぞれ魅力はありますが、需要が高いエリア＝都心の物件のほうが、長期的に運用することの多い不動産投資にとっては優位です。それは、同じ広さであれば都心も地方も修繕など維持管理コストは同じですし、高い家賃設定がしやすいのは都心だからです。地方の物件は、価格が安く、表面利回りは高い傾向にあります。
- 換金性が低いのでは？
- 不動産は他の資産と比べ、流動性が低い商品です。流動性が低いとは、売却に時間がかかるということです。しかし都心のワンルームマンションは市場性があり、入居者がついたまま売却ができるため、別荘地や地方の不動産に比べると、流動性は高いといえます。時期を見て、３ヶ月から半年くらい余裕を持って売却することが重要です。